Media sanción a la Ley de Propiedad Privada: qué cambios propone para los alquileres, los desalojos y las escrituras

El Senado dio media sanción al proyecto de Ley de Propiedad Privada impulsado por el oficialismo, una iniciativa que plantea modificaciones en distintos aspectos vinculados a los inmuebles, desde los contratos de alquiler y los procesos de desalojo hasta las expropiaciones, la digitalización de escrituras y la regularización dominial. Ahora, el proyecto deberá ser tratado por la Cámara de Diputados para convertirse en ley.

Uno de los puntos que más debate genera es la intención de agilizar los procedimientos para recuperar una propiedad ante incumplimientos contractuales o determinadas ocupaciones, aunque especialistas aclaran que la reforma no modifica las normas penales relacionadas con las usurpaciones.

Desalojos más rápidos, pero sin cambios para las usurpaciones

El proyecto introduce modificaciones en el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación con el objetivo de acelerar los juicios de desalojo en casos de locatarios, sublocatarios, tenedores precarios e intrusos.

Sin embargo, las usurpaciones continuarán siendo tratadas como un delito previsto en el Código Penal y seguirán el procedimiento judicial correspondiente, por lo que no se verían alcanzadas por esta reforma.

Además, como cada provincia cuenta con su propio régimen procesal, la eventual ley invita a las jurisdicciones a adecuar sus normativas para implementar los cambios.

Se mantiene el plazo para regularizar la deuda en viviendas

Durante el tratamiento legislativo se introdujeron modificaciones al texto original enviado por el Poder Ejecutivo. Entre ellas, se eliminó la propuesta que reducía de diez a tres días el plazo para intimar el pago de un alquiler destinado a vivienda.

De este modo, si el proyecto se convierte en ley, el propietario seguirá debiendo otorgar diez días corridos al inquilino para ponerse al día antes de iniciar una demanda de desalojo por falta de pago.

En cambio, en alquileres con destino comercial, oficinas, depósitos u otros usos, el plazo podrá establecerse libremente en el contrato firmado entre las partes.

Expectativas de propietarios y cuestionamientos de los inquilinos

Desde sectores vinculados a los propietarios sostienen que procesos judiciales más rápidos podrían reducir los requisitos que actualmente se exigen para alquilar una vivienda, favoreciendo un mercado con mayor previsibilidad.

En cambio, organizaciones que representan a los inquilinos expresaron su rechazo al proyecto al considerar que acelera los desalojos y reduce las posibilidades de defensa de quienes atraviesan dificultades económicas para afrontar el pago del alquiler.

También advirtieron que la reforma no solucionaría el problema del acceso a la vivienda y podría incrementar los conflictos entre propietarios e inquilinos.

Otros cambios incluidos en la reforma

Además del capítulo referido a alquileres, el proyecto incorpora modificaciones en otros aspectos vinculados a la propiedad privada.

Entre ellos, propone cambios en el régimen de expropiaciones, estableciendo que la utilidad pública deberá justificarse de manera específica y que el Estado no podrá tomar posesión de un inmueble sin haber abonado previamente la indemnización correspondiente.

La iniciativa también contempla la incorporación de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble de todo el país y actualiza la denominada Ley Pierri para facilitar la regularización dominial de viviendas únicas ocupadas de manera pública durante al menos diez años.

Los principales cambios que propone el proyecto

Si el Congreso aprueba definitivamente la iniciativa, las principales modificaciones serían:

• Procesos de desalojo más ágiles para los casos contemplados por la reforma.
• Las usurpaciones seguirán tramitándose por la vía penal y no serán alcanzadas por la nueva normativa.
• En alquileres de vivienda continuará vigente el plazo de diez días para regularizar la deuda antes del inicio de una demanda de desalojo.
• En casos de intrusión o tenencia precaria, el juez podrá ordenar la restitución del inmueble si el propietario acredita su derecho y cumple con los requisitos previstos.
• Se habilitarán notificaciones electrónicas mediante el correo informado en el contrato.
• El propietario deberá recibir la entrega de llaves, sin perder el derecho a reclamar deudas pendientes.
• Antes de ejecutar un desalojo donde existan menores o personas en situación de vulnerabilidad, deberán intervenir los organismos competentes para garantizar una respuesta habitacional transitoria.
• Se incorporará la posibilidad de utilizar documentación digital en los Registros de la Propiedad.
• Se modificará el régimen de expropiaciones y se ampliarán las opciones de regularización dominial previstas en la Ley Pierri.

La iniciativa continúa su recorrido legislativo y aún debe obtener la aprobación de la Cámara de Diputados antes de entrar en vigencia. Mientras tanto, el proyecto mantiene abierto el debate entre quienes consideran que brindará mayor seguridad jurídica al mercado inmobiliario y quienes advierten que podría agravar la situación de los inquilinos con dificultades para afrontar el costo de la vivienda.